《我国经济周刊》记者 李永华 | 湖南报导<\/p>
“我在恒大买的10万块钱理财产品，这个月再付8000，就回来一半了
《我国经济周刊》记者 李永华 | 湖南报导<\/p>
“我在恒大买的10万块钱理财产品，这个月再付8000，就回来一半了。”湖南长沙一位出资者于先生说，他现已接连拿了5个月的回款，回本4万元。他挑选的方案是每月回款8000元，假如一切顺畅，到本年年底就可以全面收回本金，至于之前约好的高息，早已不在其考虑规划。<\/p>
于先生自觉比较幸亏。不过，他也说，不少出资金额在100万元以上的朋友仍然忧心如焚，他们所等候的是恒大的现金流可以回血，自己能赶快回本。<\/p>
除了恒大，阳光城、宝能集团、鸿坤集团等地产金融产品也处于危险露出之中，很多出资者等候着这些企业能回血，自己则能回本。<\/p>
不管是兜售财物，仍是去融资，资金压力巨大的房企们要想更多的方法拿到钱，才干活下去。<\/p>
三道红线未松，银行放款稳重<\/strong><\/p>
6月20日晚间，我国恒大公告称，公司正在活跃推进重组作业，公司预期将于7月底前发布开端重组方案。同一时间，嘉凯城(000918)公告称，恒大系的广州凯隆拟出售其持有的2.11%嘉凯城股份，总对价7790万元。<\/p>
这是恒大出售财物回血的最新动作。从其爆雷开端，恒大就在全国各地找买家，既出售持有的上市公司股权，也卖掉手头的房地产开发项目。5月26日，我国恒大13.47亿元出手宁波城市之光项目权益，其间约2.94亿元用于恒大该项目及其在宁波的其他项目工程款。<\/p>
以房抵债抵工程款，是恒大自救的首要方法之一。某商业银行湖南分行分担信贷的副行长泄漏，恒大在湖南的财物其实不错，并不是资不抵债。可是，要复苏的关键是恒大能康复融资才能，银行乐意放款，项目出售能回款。<\/p>
这一点却很难。一家地产研究组织研究员表明，当时，全国各地方政府推出的房地产救市方针十分多，资金面全体上也逐步宽松，可是，三条红线并未松动，银行要给踩了红线的企业放款仍是会有压力，会很稳重。<\/p>
央行、银保监会2020年8月针对房企推出的“三条红线、四档办理”的方法，依据不同的财政指标，将房企分为“红橙黄绿”四档。“三条红线”包括：房企除掉预收款后的财物负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的现金短债比小于1。“红档”房企有息负债规划不得添加，“橙档”“黄档”“绿档”房企有息负债规划年增速别离不得超越5%、10%、15%。2021年这一方针全面推行。<\/p>
尔后，下降杠杆率，由红变绿就成为各家房企竭尽全力的方针之一。从各家上市房企的2021年年报来看，仍然停留在红线、黄线之上的企业，如建业地产、正荣地产、绿洲控股等总是不断有各种负面音讯传出。<\/p>
建业地产是河南从前最大的房企。6月1日，建业地产（0832.HK）公告，董事长胡葆森将建业地产29.01%的股份转让给河南国企。此外，还有一笔可转债买卖设置，假如触发债转股，河南国企将成为建业地产榜首大股东。<\/p>
国企接盘控股，是解救建业地产的大招，也能开释商场的决心。当时，在各国企、央企的楼盘出售现场，置业参谋推介项目时必定着重其央企国企的信誉背书。<\/p>
但是，关于现已拿了绿洲长沙某项目房产抵工程款的林安来说，绿洲的“国企”光环并不那么耀眼。他说，真实没方法，绿洲现已拖了好久的工程款，拿了房子，好歹未来还可以变现。<\/p>
绿洲长沙城际空间站的不少业主愈加焦灼，该项目一期一部分已交楼，还有一部分等候复工，业主围堵售楼部的工作时有发生。不过，也有业主说，绿洲是国企，资金问题应该能得到解决。<\/p>
据绿洲控股财报，其单一最大股东是上海格林兰出资，为绿洲控股董事长张玉良为中心的职工持股渠道，持股27.31%。上海国资委旗下的上海地产集团、上海城投集团算计持有绿洲46.37%的股份。尽管如此，两家上海国企不是共同行动听。现在，绿洲控股是一家没有实控人的混合一切制企业。<\/p>
到本年一季度末，绿洲持有的货币资金656.8亿元，要归还的短期债款为930.2亿元。<\/p>
5月末，绿洲集团对2022年6月25日到期5亿美元、票息6.75%的债券展期，称因疫情和出售状况，公司现金流出现问题，公司方案组织满足优质财物来偿债，方案3年出售2000亿财物，每年500亿-700亿，包括自我克制商业、办公楼和酒店等。<\/p>
绿档企业也有压力，房企短期还账压力大<\/strong><\/p>
在绿档房企中，除了保利开展、中海、华润置地等央企外，龙湖集团无疑是佼佼者，被视为财政稳健的民企标杆。2021年龙湖集团净负债率46.7%，除掉预收款后的财物负债率为67.4%，除掉预售监管及受限资金后的现金短债比为3.88倍。<\/p>
尽管如此，在长沙市政府官网的市长信箱以及当地媒体红网的大众呼声栏目，均有关于龙湖集团某项目等候复工的反映。不过，也有龙湖的业主说，幸好是龙湖，买的房子可以顺畅交房。<\/p>
据揭露报导，本年5月，碧桂园、龙湖集团、美的置业三家头民营房企被监管组织选为演示房企，连续发行人民币债券。<\/p>
《经济日报》报导，房企融资环节，金融部门活跃推进商业银行合理发放房地产开发借款，要点支撑优质房地产企业经过并购借款和发行债券并购出险及困难房地产企业优质项目。2022年以来，已有70家房地产企业在银行间商场发行债款融资东西1475亿元，对应完成净融资454亿元，银行间债市支撑房地产企业接续融资力度不减。<\/p>
有商场研究组织表明，1-5月，包括房企揭露商场发债等融资方法在内的其他到位资金，同比下降12.7%至2321亿元。其间5月仅为339亿元，环比持续下滑。这说明，当时房企国内借款，以及其他到位资金仍处在环比下滑的趋势，体现出房企融资难状况仍然有待改进。<\/p>
克而瑞计算，6月至7月，200家中心房企境内外债款到期规划约1755亿元，约占下半年到期量的61%。其间，民营房企近两月全体到期债款约1178亿元，占总规划的67%。<\/p>
一方面是对房地产企业的三条红线，另一方面是央行、银保监会2020年12月对银行设置的房地产借款两条红线，别离设置了房地产借款占比上限和个人住房借款占比上限，“房地产借款占比”大型银行不得超越40%，中型银行不得超越27.5%，小型银行不得超越22.5%等；“个人住房借款占比”，大型银行不得超越32.5%，中型银行不得超越20%，小型银行不得超越17.5%等。<\/p>
上述银行人士坦言，曾经是方针要求有上限，要操控危险；现在是在商场疲软状况下，银行要自动操控危险，不敢大幅新增对房地产的借款。<\/p>
有开发商人士称，“水还没有流到这里来”，资金压力大。<\/p>
责编：郭霁瑶<\/p>
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